Seul l’acte authentique de vente immobilière peut permettre de régulariser l’oubli de la mention relative à la superficie du lot de copropriété.

Tel est l’enseignement  de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 22 novembre 2018 ( 17-23.366).

Pour rappel, l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, plus connue sous le nom de loi Carrez, exige, en cas de vente d’un lot de copropriété, le mesurage de la superficie dudit lot.
La mention de la superficie du lot vise tout contrat réalisant ou constatant la vente que ce soit une promesse de vente ou d’achat, un acte authentique ou sous-seing-privé.

L’alinéa 5 de ce même article précise que « la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie ».

Dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt du 22 novembre 2018, les acquéreurs de deux appartements avaient, pour faire obstacle à l’assignation en paiement de la clause pénale diligentée par les vendeurs, invoqué la nullité de la promesse de vente en faisant valoir le défaut de mention de la superficie dans l'avant-contrat signé par eux.

La Cour d’appel de Paris avait rejeté cette demande en nullité en admettant notamment que les parties peuvent convenir de compléter, par un additif de même valeur juridique, un avant-contrat dans lequel le vendeur aurait omis de déclarer la superficie réglementaire.

Ce raisonnement est censuré par la Haute juridiction qui estime que lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédée, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

  En clair, en cas d’omission de la superficie dans le cadre de l’avant-contrat, ou bien les parties se mettent d’accord pour régulariser devant le notaire cette omission, ou bien, il n’y a pas d’accord et dans ces conditions, les acquéreurs pourront toujours agir en nullité de l’avant-contrat.  Cet arrêt rappelle une fois de plus l’importance d’être conseillé par un spécialiste du droit de la vente immobilière dès le stade de la signature de l’avant-contrat et impose au praticien une vigilance accrue quant à la rédaction des clauses des compromis de vente.

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